《半月谈内部版》2018年第1期目录

2025年以来，身边朋友讨论买房的话题又开始热起来了，

不少中介吼着，“买房抄底机会来了，错过机会又要在等五年。”

然而，很多业主群里面，有业主们却愤愤不平：“当初掏空六个钱包买的房，现在成了烫手山芋。”

如今，三四线相比最高峰，3折卖房已经成常态，中山某开发商甚至推出“首付9.9元”的魔幻操作，而一线城市的二手房挂牌量也同样激增，价格却在一路阴跌。

曾经“买到即赚到”的信仰，正在土崩瓦解。

这种现状不禁让人回想起当年马云的预言，如今看来，预言正一步步接近现实，下半年房价或将迎来重要转变。

01.预言成真？

8年前，马云公开演讲，劝年轻人不要着急买房，并直言，“未来的房价会像葱一样便宜”。

这话瞬间被网络媒体简化为“房价如葱”，而此话也不是说以后房价会像葱一样便宜，真正的逻辑是：城镇化末期，三四线城市人口外流、供需失衡，房价必然承压；而一二线因资源集中，房价仍具韧性。

虽说当年他并没有预言未来房价进入普跌，但是一个结构性的真相却被点破：

房地产的黄金时代结束了，白银时代属于少数城市。

咱们就看数据就一目了然：

24年商品房销售面积同比降14.3%，百城二手房连跌30个月，然而杭州、深圳等大城市核心区高端住宅却保持着价格稳定，甚至有的楼盘逆势上涨。

这足以印证——“分化”才是未来的主旋律。

02.三大变量撕裂楼市

1. 人口：从“抢人”到“无人可抢”

2022年首次出现人口负增长，接着这种趋势已经连续三年，另外，60岁以上人口也快速上升到3.1亿。

再加上，1963年开始的婴儿潮一代如今已经开始演变成退休潮，意味着，未来十年近3亿人退休，而购房主力（25-45岁人群）逐年萎缩。

在一些三四线地区，中介们苦笑：“去年整个片区只卖了8套房，年轻人咱们去北上深，咱们继承了爷爷奶奶的住宅。”

2. 库存：7000万套空置房的幽灵

去年，全国商品房待售面积还只是7.3亿㎡，到今年就增加到7.8亿，如果再算上空置房，估计足够容纳2.1亿人。

供给端惊人，但需求端却让人大跌眼镜。除了一二线还能勉强支撑，三四线很多都陷入“降价也卖不掉”的泥潭，尤其是十八线，有的片区甚至都成了“鬼城”。一到晚上，亮灯率还不足10%。

3. 房企：从“高杠杆狂奔”到“断臂求生”

从恒大暴雷，到碧桂园、万科…头部大佬们也艰难的很。

据说2025年，房企偿债规模高达3万亿，去年底不少房企布置今年的工作——“活下去比利润更重要。”

为了回笼资金，开发商也绞尽脑汁，各种降价、优惠，送装修…广州有个楼盘直降30%，杭州某项目甚至承诺“三年内降价补差价”。

03.下半年的重大转变

2025年的楼市，对于悲观者来说，看到的是危机，但是乐观者看到的是重生机会。

房地产的转折点，恰恰是行业从“金融游戏”回归“居住本质”的起点。

1. 租赁崛起：年轻人用脚投票

如今，年轻人买房思维也不一样了，以前结婚非买房不可，现在“租房一样能结婚”，“自由和住的舒服，比贷款捆绑几十年更为重要。”

新一代年轻人的住房观念正在瓦解“有房才有家”的传统逻辑。

再加上政府加速推进保障房，允许闲置厂房改建公寓…年轻人买房的需求也大不如前了。

2. 政策定调：从“救市”到“刮骨疗毒”

这些年，“房住不炒”的主基调始终不变，而且手段也更加精准——

一线放开高端楼盘限价，走市场路线，稳预期；

三四线加速旧改、房票安置，定向去化，同时严控土地供应。

3. 房企转型：告别“盖楼卖楼”的单一逻辑

以前房企们就是一条路，借钱盖房，回笼资金，再借钱再盖房…

现在呢？房企们也开始转变思路，万科布局物流地产，龙湖加码商业运营，保利探索养老社区……

头部房企们都开始跳出开发商角色，很显然，未来的赢家不是谁建的房子多，而且谁更懂得运营，所以房企们都在转做服务商。

04.普通人该如何应对？

打算买房的刚需，捡漏机会已经开始，但是避免“葱价房”陷阱，比如：郊区、配套差、流动性低的房子。

优选大城市核心区房子，未来五年都是入手时机。

投资买房，别再幻想“暴利神话”：

房产税越来越近，以后的持房成本大增，再加上人口趋势，未来除了持续人口流入的大城市还有投资机会，其他风险都很大。

所有人：提升现金流

全球经济增速放缓，各地都在勒紧裤腰带过日子，作为普通老百姓的我们，没有兜底，就更要懂得提升现金流的重要性。

所以，多存钱，少背债！

房子只涨不跌的神话已经一去不复返，未来房价将成为受人口、经济、政策支配的普通商品。

所以，下半年开始，迎接的将是残酷的分化与理性的回归。

普通人能做的，就是放下焦虑，重新思考“住”的本质。